Dans un cadre de plus en plus contraint, notamment sous l’effet des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et de la loi Climat & résilience, les propriétaires bailleurs ont plus que jamais intérêt à être bien protégés. Il s’agit en effet de se prémunir contre les risques d’impayés de loyer. Mais pas seulement.
Anticiper les loyers impayés
L’un des principaux risques lorsque l’on investit dans un bien pour le louer est celui du non-paiement des loyers par le locataire. Dans ce cas, la garantie des loyers impayés (GLI) promet au propriétaire bailleur le remboursement des impayés de loyers, charges comprises (ou les indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail) jusqu’à la reprise du logement. Elle offre également au bailleur une protection juridique en prenant en charge le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du bail et jusqu’à l'expulsion du locataire.
Si la "loi anti-squat" est promulguée, instaurant une résiliation automatique des contrats de location en cas d’impayés de loyers a été mise en place, la GLI reste utile, comme l’affirme Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons, courtier en assurances : « En cas d’impayés de loyers, les propriétaires pourront obtenir la résiliation du bail sans avoir à engager une action en justice et ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire. Pour autant, une action en justice sera tout de même nécessaire pour recouvrer les loyers impayés… Même dans ce contexte, la garantie loyers impayés reste donc indispensable. »
Par ailleurs, une extension "vacance locative" peut être souscrite en complément du contrat de base. L’assurance prend alors également en charge le remboursement des pertes de loyers et charges pendant la période d’inoccupation du logement (dans les limites du plafond de garantie et de la franchise).
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L'assurance PNO : quelle utilité ?
D’autres risques pèsent sur les propriétaires bailleurs. Ainsi, si elle n’est pas obligatoire, l’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) est vivement recommandée. En complément de l’assurance habitation que souscrira le locataire, elle permet de se protéger contre les risques survenant pendant une période d’inoccupation du logement.
Elle protège notamment en cas d’incendie, d’événements climatiques, de catastrophes naturelles, bris de glace, dégâts des eaux et, en option, contre le vol pour les logements loués meublés. Elle couvre également la responsabilité civile du propriétaire, désormais obligatoire depuis la loi Alur de 2014. Mais elle a aussi l’avantage d’intervenir en complément de l’assurance du locataire, en cas de dégâts des eaux par exemple, si les travaux dépassent un certain montant.
« L’assurance PNO permet d’être couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence de locataire ou si le locataire n’est pas à jour de ses cotisations et donc qu’il n’est plus assuré, explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière de Nousassurons. Ou encore en cas d’accident lié par exemple à un défaut électrique dans lequel la responsabilité du propriétaire peut être engagée. »
Assurance de prêt des investisseurs : quelles garanties optionnelles ?
Les loyers perçus pouvant servir à rembourser les échéances de prêt, les garanties exigées par les banques pour un investissement locatif sont généralement moins nombreuses que pour l’achat d’une résidence principale. Du fait des moindres garanties souscrites, l’assurance de prêt (ou assurance emprunteur) pour un tel achat « coûte donc environ un tiers moins cher, toute chose égale par ailleurs, que l’assurance pour une résidence principale », souligne Nousassurons.
L’assurance de prêt devra ainsi obligatoirement comprendre les garanties décès/invalidité et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Les garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPP et IPT (invalidité permanente partielle ou totale) sont quant à elles optionnelles.
Des primes déductibles de revenus locatifs perçus
Si un investissement locatif entraîne des contraintes particulières, il offre également des avantages. Ainsi, la GLI, qui représente un montant de 2,5 à 3 % du loyer, est entièrement déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition pour la location vide et est également déductible des recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime réel pour la location meublée. Les primes d’assurance emprunteur et d’assurance PNO sont également déductibles.
Et en cas de travaux importants ?
En cas de réalisation de travaux, l’assurance décennale obligatoire des artisans, constructeurs et fabricants de matériaux couvre pendant 10 ans les risques de malfaçons sur un chantier. Mais il existe également une assurance dommages-ouvrage (DO) en complément. Elle prend en charge les dommages, avance les frais de remise en état, puis recherche la responsabilité en cas de problème relevant de la garantie décennale des professionnels. Elle se retourne ensuite contre l’assureur de l’entrepreneur, ce qui supprime le risque de recours interminables et de rejets de responsabilité.
« L’avantage est que, grâce à l’avance des frais, les réparations peuvent être réalisées sans attendre d’identifier les responsabilités, ce qui peut être utile en plein hiver en cas de problème lié à l’installation d’un nouveau système de chauffage », explique Christel Caterino de Nousassurons.com. Le prix moyen d’une assurance DO varie de 2 à 3 % du coût des travaux ou de la construction. Elle n’est pas indispensable pour de simples travaux d’embellissement.