Selon les notaires et les agents immobiliers, une dynamique de baisse des prix immobiliers commence à s’amorcer en 2023. Toutefois, si de nombreux acheteurs attendent de voir les effets de cette baisse, beaucoup de vendeurs sont encore dans le déni. Or, selon le réseau immobilier l'Adresse, l’attentisme n’est pas forcément le bon calcul, car le temps joue contre les acheteurs tout autant que contre les vendeurs.
Un marché immobilier au ralenti fin 2022
Un ralentissement de l’activité immobilière a marqué la fin de l’année 2022. Celui-ci a plusieurs causes. Du côté des acheteurs d’abord, la conjoncture économique marquée par la hausse du coût de l’énergie et du coût de la vie, et l’augmentation des taux de crédit ont poussé à mettre les projets d’achat en attente.
Du côté des vendeurs, les délais de vente sont à la hausse et les marges de négociations augmentent, se traduisant aujourd’hui par des baisses de prix, comme le constatent les trois quarts des agences immobilières du réseau l’Adresse, qui enregistrent « des marges de négociations comprises entre 3 et 7 % selon les régions et les biens, remarque Cyril Parmentier, directeur du développement du réseau, avec la difficulté pour les vendeurs de céder et des acheteurs qui ne sont souvent pas prêts à remonter leur offre, renoncent et se tournent alors vers d'autres biens. Pour les biens qui nécessitent beaucoup de travaux, les marges de négociation constatées sont souvent de 10 à 15 % du prix, en raison de la hausse du coût des matériaux, mais cela dépend encore une fois du bien. »
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Faut-il attendre pour vendre ?
Pourtant, reporter un projet de vente pourrait s’avérer être un mauvais calcul. En effet, entre début et fin 2022, les taux de crédit immobilier sont passés de 1 à 2 % en moyenne sur 20 ans, provoquant une diminution de la capacité d’emprunt et du budget des acquéreurs. Et cette hausse risque de se poursuivre : en janvier 2013, les taux étaient déjà en moyenne de 2,5 % sur 20 ans.
Ainsi, selon le réseau, attendre une offre d’achat à un prix élevé n’est pas forcément un pari judicieux. D’autant qu’il n’est pas toujours possible de compenser la baisse du montant du crédit obtenu par de l’apport personnel. Le bilan est simple : la baisse du budget va entraîner une baisse des prix.
Et plus les vendeurs attendront pour vendre, plus le nombre d’acheteurs potentiels se raréfiera : pour acheter un même bien à 250 000 €, il fallait gagner 370 € nets de plus par mois en 2022 qu’en 2021, afin de compenser la hausse des taux, détaille l'Adresse. En 2023, il faut gagner au total 700 € de plus qu’en 2021 pour emprunter la même somme avec un taux d’endettement à 33 %.
Faut-il se dépêcher ?
Si la baisse moyenne des prix est de 5 % en 2023, elle ne suffira pas à compenser la hausse des taux de crédit, comme l’observe l’Adresse : « Finalement, l’achat d’un bien qui valait 260 000 € en 2022, mais qui n’en vaudra plus que 247 000 € en 2023 (- 5 %), coûtera au final 4 % de plus à son acquéreur, soit 14 000 € de plus. »
Ainsi, les vendeurs ont tout intérêt à vendre au plus vite, au bon prix, afin de juguler l’amorce de cette baisse des prix et d'éviter que le bien ne se retrouve hors marché. D'autant que de nouveaux éléments jouent aujourd'hui sur les prix, tel que le niveau de performance énergétique des biens qui peut entraîner des décotes de prix allant de 2 à 19 % pour les biens (maisons et appartements) notés F et G au titre du DPE (par rapport à des biens classés D), d’après les Notaires de France.
Envisager des travaux de rénovation énergétique avant de vendre est conseillé. D’autant que depuis le 1er avril, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en mono-propriété (appartenant à une seule personne) classés F ou G.